W ostatnich miesiącach na norweskim rynku nieruchomości wypoczynkowych zauważamy dużą aktywność zarówno ze strony kupujących, jak i sprzedających. Znalezienie odpowiedniego miejsca może być czasochłonne. Posiadanie takiego miejsca z pewnością przynosi ogromną satysfakcję. Obserwujemy kolejne rekordy cen, po jakich sprzedawane są chatki i mieszkania w miejscowościach turystycznych, co otwiera nowe możliwości dla inwestorów.
Kiedy decydujemy się na zakup działki lub gotowej nieruchomości wakacyjnej, konieczne jest ustalenie budżetu. Poniżej przedstawiam koszty, które będą musiały zostać wzięte pod uwagę:
- Koszty związane z kredytem, zakładając, że stopy procentowe mogą wzrosnąć.
- Opłaty za prąd i inne koszty eksploatacyjne.
- Ubezpieczenie.
- Koszty związane z dostępem do Internetu.
- Opłaty komunalne (Kommunale avgifter).
- Podatek od nieruchomości (Eiendomsskatt).
- Opłata za działkę (Festeavgift) - jeśli umowa nie obejmuje własności działki.
- Koszty utrzymania drogi dojazdowej.
- Opłaty drogowe (bompenger) i koszty paliwa związane z dojazdem do miejsca wypoczynku.
- Koszty remontów i konserwacji nieruchomości, w tym również koszty dotyczące części wspólnych i miejsca na łódkę.
Podczas rozliczania feriebolig, niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w Norwegii czy w innym kraju, konieczne jest uwzględnienie tego faktu w deklaracji podatkowej (skattemelding). Ważne jest umiejętne udokumentowanie wartości nieruchomości, a jeśli wartość rynkowa wzrośnie o ponad 30 procent pod koniec roku, konieczne jest dokonanie korekty. Podczas pierwszego wpisywania feriebolig wystarczy przyjąć wartość 20-25 procent wartości rynkowej jako podstawę opodatkowania.
Jeśli właściciele korzystają z nieruchomości wakacyjnej, a ewentualne dochody z wynajmu nie przekraczają 10 000 koron, to taka suma nie podlega opodatkowaniu. Przekroczenie tej sumy oznacza konieczność opodatkowania 85% nadwyżki, przy czym nie ma możliwości odliczenia kosztów związanych z wynajmem od podstawy opodatkowania. Odliczenia są obliczane dla każdej nieruchomości osobno.
Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana za pośrednictwem agencji (booking, finn, megler), podstawę do opodatkowania wylicza się na podstawie zysku przed odjęciem prowizji (brutto leieinntekter).
Natomiast, jeśli nie zamierzamy sami korzystać z nieruchomości (hytty), a głównie wynajmować ją przez większość roku, jest to traktowane jako działalność gospodarcza i podlega rozliczeniu zgodnie z obowiązującymi zasadami już od pierwszej zarobionej korony.
Podczas sprzedaży nieruchomości, ewentualny zysk nie podlega opodatkowaniu (a ewentualna strata nie może być odliczona), jeśli nieruchomość była użytkowana przez właściciela przez co najmniej 5 z ostatnich 8 lat oraz była jego własnością przez więcej niż 5 lat. W przeciwnym przypadku, zysk podlega opodatkowaniu (a strata może być odliczona). Dotyczy to sytuacji, gdy nieruchomość jest prywatną własnością właściciela.
Można również kupić firmahytte na spółkę AS jako wspólne dobro dla osób, które są związane ze spółką (velferdstiltak for bedriften).
W takim przypadku, przy rozliczaniu podatku, będzie konieczne określenie, w jakim stopniu nieruchomość została zakupiona dla celów firmy i czy nie jest to głównie prywatna potrzeba właścicieli. W zależności od tego, zastosowany zostanie odpowiedni podatek.
Pracownicy mogą być zwolnieni z podatku (skattefritak) za korzystanie z firmahytte, jeśli spełniają określone wymagania.
Aby zwolnić użytkowanie firmahytte z podatku, konieczne jest, aby miało do niej dostęp co najmniej 10 osób, w tym pracownicy, konsultanci i osoby związane z firmą. Możliwe jest również zakupienie obiektu wspólnie z inną firmą, pod warunkiem, że wszystkie osoby mają równy dostęp do nieruchomości. Ważne jest również udokumentowanie, kto i kiedy korzystał z firmahytte. W takim przypadku można również odliczyć koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Innym pomysłem może być zainwestowanie dochodów z firmy w nieruchomość wakacyjną, która będzie wykorzystywana w celach prywatnych. Jednakże, wiąże się to z koniecznością opodatkowania wypłaty środków z firmy (uttaksbeskatning) oraz opodatkowania dywidendy (utbyttebeskatning), które są przeznaczone na pokrycie kosztów budowy lub zakupu nieruchomości.
Jednakże istnieje możliwość, że finansowanie i inwestycję w feriebolig przejmuje spółka holdingowa lub inna spółka z koncernu, podczas gdy osoby prywatne, w tym również właściciele, korzystają z nieruchomości i płacą odpowiednie opłaty. W ten sposób unika się opodatkowania, ponieważ pieniądze pozostają w obrębie spółek. W takim przypadku zakłada się, że jest to działalność gospodarcza prowadzona na zasadach rynkowych.
Warto pamiętać, że Skatteetaten nadzoruje sposób realizacji celów takiej spółki. W ostatnich latach znacznie ograniczono możliwość korzystania z dóbr spółek AS do celów prywatnych. Jeśli urząd stwierdzi, że fritidsbolig przynosi straty spółce, a motywem zakupu było użytkowanie prywatne, może samodzielnie ustalić sposób rozliczania przepływów finansowych związanych z nieruchomością.
Warunki podatkowe dotyczące prowadzenia działalności są takie same, jeśli chodzi o ewentualny wynajem hytty. Wynajem nieruchomości (po cenach rynkowych) musi być odpowiednio udokumentowany. Również prywatne korzystanie z obiektu powinno być udokumentowane. Cały plan powinien być odpowiednio zaplanowany, a budżet ustalony w taki sposób, aby inwestycja przynosiła zyski dla spółki.
Skatteetaten dokonuje kontroli faktycznego użytkowania obiektu, oceniając, czy jest on używany wyłącznie przez właścicieli w celach prywatnych, czy też stanowi rzeczywistą formę prowadzenia działalności. Jednym z narzędzi kontroli jest sprawdzenie rachunków zysków z wynajmu, zużycia energii elektrycznej oraz rachunków właścicieli z zakupów dokonywanych w sklepach znajdujących się w okolicy nieruchomości.
Podsumowując, inwestycja w nieruchomość wakacyjną może przynieść korzyści zarówno dla naszego portfela w postaci zysków z wynajmu i wzrostu wartości w czasie, jak i spełnić rolę rozrywkową dla całej rodziny. Warto więc zastanowić się, jak podejść do tematu ewentualnego zakupu w sposób optymalny.
